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sábado, 10 de agosto de 2013

¿Qué es una burbuja inmobiliaría?


AUTOR: MARIANO CABRERA LANFRANCONI 
VIERNES, ENERO 05, 2007 
Sin lugar a duda muchos hemos escuchado sobre este tema, sin embargo muchos no le dimos mucho interés. Me sumo a la lista de aquellas personas que nunca pensaron que el tema inmobiliario podría ser de gran interés pero conforme crece nuestro espíritu inversor, es necesario comprender nuevos temas.

El siguiente texto es un resumen de la excelente revista Inversor Global del mes de Diciembre (la N°35). Recomiendo comprar esta revista, de más está decir que me la leo desde la primer letra hasta el último punto. Al finalizar el texto incluyo el sitio web de la revista.

  • ¿Qué es una burbuja económica o financiera?

Son condiciones de mercado en las cuales los precios de los activos suben desproporcionadamente, a niveles exorbitantes o absurdamente altos, niveles en los cuales el precio del activo no se condice con los factores que supuestamente deberían determinar su valor. En el caso de los bienes raíces los determinantes de valor son el ingreso de la población, las tendencias demográficas, los alquileres y las tasas de interés, entre otros.
  • La teoría del "Tonto Mayor"

Generalmente estos procesos comienzan con un cambio real y concreto de los factores anteriormente mencionados, como mejores expectativas de ganancias para las empresas o tasas de interés más bajas que determinan que tomar dinero prestado para comprar propiedades sea más barato, aumentando así el precio de los inmuebles. Con el correr del tiempo los aumentos de precio van llamando la atención de nuevos inversores, que no quieren perderse la oportunidad. Los medios van dando a conocer historias de personas que cambiaron su vida invirtiendo en determinado sector, pronto todos se olvidan de la relación entre el precio actual de los activos y lo que sería un valor razonable, justificado por los determinantes concretos de valor para ese tipo de activos.

Si el proceso continúa, la especulación lisa y llana se apodera de los inversores, todos compran porque el precio sube, y el precio sube porque todos compran (paradójico no?). A nadie le preocupa ya si los precios son o no razonables. Llegamos así a la teoría del "Tonto mayor", simplemente cualquier tonto puede comprar cualquier activo a cualquier precio, con tal de que exista un tonto mayor capaz de pagar un precio aún más alto que el pagado por el primero.

Tarde o temprano los excesos se corrigen y las burbujas llegan a su fin y explotan. La secuela de estos excesos se expande en toda la economía, pudiendo desencadenar recesiones e incluso crisis económicas.
  • EEUU - Aprendiendo de su historía.

Los 90 fueron buenos años para los estadounidenses, altos crecimientos, baja inflación y consolidación de rol de los Estados unidos como líder global en cuestiones geopolíticas y de seguridad. Los mercados financieros respondieron a estas tendencias con jugosos retornos y baja volatilidad.

Pero llegado los fines de la década se produce la conocida burbuja de las acciones tecnológicas, las nuevas tecnologías habían llegado de la mano de Internet y la globalización para transformar al mundo. Se pensaba que no había límites a las ganancias futuras de estas empresas y por ende no había límites para sus precios. Todo el mundo compraba acciones en el mismo día de empresas que no habían realizado ni una venta o que no se sabía que hacían. Se decía que el verdadero tonto era el que no participaba en esta nueva tendencia, pero el mayor tonto fue quién no se bajó a tiempo de la burbuja.

Pronto explotó la conocida burbuja de las "puntocom", provocando así un golpe duro en la economía norteamericana. de esta forma muchos inversores decidieron volcar sus ahorros en un mercado que se suponía menos propenso a los excesos, especulaciones y burbujas: el mercado inmobiliario. Despúes de todo los inmuebles son bienes físicos, no un pedacito de papel como las acciones y los bonos y el inversor puede disponer de su propiedad, controlar el alquiler e inversiones en mantenimiento necesarias.

Por otro lado no existía experiencias significativas de grandes caídas de precios de inmuebles en los Estados unidos a nivel nacional, aunque sí en varias regiones de ese país y a nivel nacional en otros.

Para seguir con la historia la Reserva Federal (Equivalente al Banco Central en los Estados Unidos) redujo las tasas de interés de 6.5% a 1% beneficiando así al mercado inmobiliario ya que era más facil conseguir préstamos para comprar casas generando así mayor demanda y un aumento deprecios. Muchos comenzaron a aventurarse en el mercado de bienes raíces generando la mayor suba histórica en precios de inmuebles que se haya visto en ese país. Simplemente los precios subieron y entre el 2000-2005 los precios de inmuebles subieron un 50%

Las causas de la explosión de la burbuja inmobiliaria se debe en parte a la señalada baja tasa de interés que beneficio al mercado inmobiliario, pero esa tasa que bajo del 6.5% al 1% ha vuelto a subir a 5.25%. si bien es cierto que las tasas de hipotecas sigue relativamente bajas desde una perspectiva histórica, resulta difícil justificar incrementos de precios tan grandes. en última instancia, que exista un factor razonable no justifica cualquier movimiento de precios, todas las buebujas comienzan con un motivo sensato, el tema es darse cuenta cuando puede estallar alguna.

Al principio aumentó la cantidad de préstamos, luego se focalizó en hacer que más personas participen del "boom", los préstamos eran cada vez más flexibles y complejos. Pero durante todo este proceso los precios de las propiedades aumentaron muchísimo más que los ingresos de las personas. Pero nadie tuvo en cuenta que si bien el tema era comprar y vender, cuando el mercado comienza a caer (mercado bajista) se produce el siguiente problema: Una persona no puede pagar la hipoteca inicialmente, se tiene una deuda fija y la casa vale cada día menos, con lo cual el pánico se va apoderando de los "especuladores", hay más gente desesperada por vende, más oferta a menores precios que demanda y más miedo sobre el futuro del mercado. La receta perfecta para una crisis.

En la actualidad, el mercado está claramente enfriándose, todos los indicadores actuales coinciden en que hay una marcada desaceleración de la actividad del sector. Pero la gran pregunta es: ¿Se trata solamente de un "aterrizaje suave" o del principio de una crisis?. de la respuesta depende, nada menos, que el futuro de la economía norteamericana, con los efectos que esto podría tener en el resto del mundo.

Hasta aquí lo que es la historía reciente de un burbuja y como se produjo simplemente de la nada. Me recuerda mucho a la entrada que escribí una vez sobre los Lemmings donde todos el mundo invierte en la novedad, el efecto esperado de la gente cuando se produce una burbuja es el mismo. Tenga en cuenta siempre esto, antes de invertir.

Muchas gracias por su tiempo.

Mariano Cabrera Lanfranconi

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FUENTE

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